2021上半年，南宁楼市行情可以用两个关键词来总结：整体横盘、加速分化。

市场层面，南宁楼市上半年依然处于整体盘整的状态，除五象新区的五象湖核心区、五象湖概念板块、五象南以及青秀、江南等少数板块能够保持一定热度之外，其余城区和板块表现挣扎，行情低迷，这是南宁楼市整体横盘的典型表现。

其次是行情在加速分化，包括板块表现、新房和二手房、土地市场以及需求端四个方面。

1、冰火两重天，楼市行情分化严重

（1）、板块分化。开篇提到了板块表现，市场一线的情况可能比文字描述出来更加直观，根据我们踩盘了解到情况（分工作日和周末），工作日，非五象、青秀核心区以及江南等城区核心区板块的楼盘几乎是门可罗雀的状态，周末情况略好，但也仅仅是略好。

这就是板块分化的一线现实：五象新区在供应和需求两端都占据着南宁楼市50%以上的份额，而且下半年大概率只会增加，不会减少。

还有一个直观的数据，上半年所有月份销量top10楼盘当中，五象通常占据5盘以上，西乡塘、兴宁区经常挂0，其余名额被青秀和江南瓜分。

（2）、新房和二手房分化。由于资源聚集等原因，新房市场虽然整体低迷但是今年7-8万套的基数仍然存在，但是二手房由于大市遇冷以及贷款额度收缩等原因，行情冰凉。

（3）、土地市场分化。和新房市场一样，土地市场冷热不均现象同样存在，上半年五象土拍市场行情不错，尤其五象三中旁84亩地块被万科以楼面价14105元/㎡的价格拿下，也短暂点燃了五象楼市的行情；但在邕宁区，土地市场无情遇冷，上半年园博园对面和老城区银峰路两个地块惨遭流拍。

（4）、需求端也在分化。改善和高端改善客群趋于活跃，但刚需客群观望情绪迷茫。

2、下半年行情：低迷继续分化继续

2021年上半年开发商们很难受，预计下半年会更难受，但明年暂时未知。

从目前南宁楼市各城区、各大板块在售以及储备着待上市的新盘来看，下半年的楼市行情大概率还是明显供大于求的格局。

五象新区的新盘主要集中在五象大湖区、五象南以及龙岗三大板块。

其中，作为热点板块的五象大湖区下半年纯新盘就有万科翡翠中烟、大唐臻园、万科五象三中84亩地块项目以及稍远一点的御玺君临湾等；五象南的纯新盘有金科博翠未来、建发和悦等项目；龙岗的纯新盘则有荣和观江墅、建发和鸣、北投东境、金悦湾等项目，一大波新项目摩拳擦掌。

作为上半年表现突出的城区板块代表，江南区的万达广场板块下半年虽然没有新盘面市，但原本在售的三个楼盘货量充足，也免不了一番龙争虎斗。

类似的还有兴宁区的兴宁东板块。

板块内尤其产品和价格区间的重合，将导致板块内楼盘间的竞争无限升级。而配套的差异、品牌号召力以及产品力将使市场行情出现极致分化，在同一板块内可能出现有楼盘吃肉，也有楼盘喝汤的现象。

更多的供应预示着更激烈的市场竞争。但如何点燃需求端的热情则是大家需要面临的巨大挑战。

3、行情复杂，购房者的机会点在哪？

最近有个热门问题，有人问说计划在南宁买房，下半年买好还是明年买更好呢？

我的看法是，要从当下的行情出发，下半年和明年相比，区别在下半年的“低迷”大概率是确定性的，但明年的行情存在太大的不确定性。

什么意思呢？也就是在不出现大的变故的情况下，下半年南宁楼市行情还是买方市场主导，而买方市场客观上对购房者更为有利；但是明年有可能继续这样的行情，当然也有可能出现逆转，存在不确定性。

所以，尽量在行情不好，开发商们最难受的下半年买这是从市场行情的角度来考虑的。

有两个方面，一是核心区或者次核心区里的一口价新房，比如五象蟠龙板块、五象核心区和五象三中板块，如果出现一口价房源，就是机会点。一口价说白了就是变相降价，把时间拉长了你会发现，这是机会。

二个是核心地段7-8折的优质二手房。核心地段指的是凤岭商务区、五象蟠龙、五象湖核心区以及五象三中板块。如果出现7-8折的二手房，明显的价差但他们享受的配套和资源是同一档的，为什么不捡呢？

总结：上半年南宁楼市行情分化严重，板块之间、新房市场和二手房市场、土拍以及需求端都出现了分化现象，下半年，由于供应量进一步增加，但市场观望情绪仍然浓厚，因此，在供求失衡的大背景下，分化行情仍将继续。