最近各地政府时不时就会发发政策

说要放松一下房地产

虽然往往以「政策一日游」而终结

但大家纷纷有了一种错觉

最近甚至有建议可以先买个一线公寓上个车

而且还列了列买公寓的几大好处：总价低、租售比高、不限购不限贷等等

面积为40平方米的一线公寓，单价2万，首付一半的话，只要40万就能买到，正好戳中了很多年轻人的痛点：

一面担心房价上涨，一面手头资金又比较紧张

那么问题就来了——

那么，今天就来系统的聊一聊

先跟大家简单科普一下我国的土地政策。国有土地在出让时，会区分每块地的用地性质，主要分为居住用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地等等

在住宅区的附近，政府还需要配套好相应的教育、医疗资源、所以土地的出让需要严格按照地块的性质来。之前兔子在杠杆那期稍微跟大家提过我国的财政制度

自从20多年前的分税制改革后，中央跟地方分别收不同的税种，中央收的都是容易收的大税，地方负责的都是没那么好收的小税，所以地方政府越来越依赖土地财政

但同时呢，过往我国评价政绩时，特别看重GDP增长的情况。而卖住宅性质的地，只有一次性的卖地收入，只能短暂的补充地方财政，并不能持续的贡献gdp，有点寅吃卯粮的意思

而商服、工业用地就有点不一样了，除了卖地的收入，商场，写字楼，工厂，每年都能创造gdp和贡献税收，所以各地都积极招商引资

这就导致了住宅供地少，商业工业用地多的结果。往往政府会提供挺优惠的条件，像万达之类的商业开发商就很受各地政府欢迎。而住宅开发商反而需要在准备拿地时主动跟政府打好关系。

大城市尤其如此

一来，大城市不太依靠土地财政，靠税收就足够了，所以更加没有出让居住用地补充财政的动机；二来，国家也在控制特大城市的规模，不希望特别多的人挤在城市里，所以居住用地也就出让的很少了

而住宅是人的基本需求，不会大幅度变动。通过简单的供需原理，我们很容易就知道：居住用地由于供应短缺，所以土地价格会比较贵。

而开发商则是急人民之所急，这时候就开动他的小脑筋了，如何为群众们多快好省的争取到居住用地呢？

方法之一是通过答应政府建设产业园区，同时让政府承诺另外配套一块住宅用地，政府得到了GDP和税收，开发商得到了便宜的住宅土地

例如华夏产业基金和地方政府的联姻

还有一种变通的方法，就是在商业用地上建设类住宅一线公寓

总的来说，公寓的产生，本质上是由我国住宅供求不平衡导致的，而且这种情况在大城市尤其明显

也就是大大所说的 「人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾 」在住宅地产方面的体现

不过要留意的是，这么做并无法改变土地性质

一方面是因为规划通不过，另一方面是因为住宅用地比较贵，所以如果想改变土地性质，需要另外补缴土地出让金

一线公寓，土地性质为商服用地，用途却是居住，天生表里不一，透露着一股不伦不类怪里怪气。

因此，它有三个绕不过去的bugs

公寓分为40年和50年产权的问题地球人都知道。目前我国土地绝大部分是国家所有的，个人没有土地所有权。土地出让的意思，其实就是国家把这块地租给你四五十年或者70年，到期照道理是要收回的。

那产权到期了怎么办呢？

国家也提前考虑了这个问题，所以也出台了相关的政策想要弥补这一bug

根据 {物权法}—

「住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用期间届满后的续期，依照国家规定办理 」

看到住宅和非住宅的区别了吧？住宅明确可以续期，非住宅么，貌似还要看国家的心情。。

比起住宅，公寓不仅使用年限更短，到期后所面对的不确定性也更大。

这里普及一个小知识：住宅使用期限不是以开发商售楼年为起始，而是以开发商拿地年限为始计算

所以说，公寓单价低（产权不确定，外加土地便宜），是有道理的

茨威格曾经说过—

除了产权这个bug以外，费用也是另一个令人头疼的问题

公寓的水电一般是商用的价格，也就是我们常说的商水商电，比住宅贵上不少，物业费也比普通住宅高

总体上，后期的居住成本也比住宅要贵

最后一个bug可能是最多人吐槽的—公寓没有学位。

将来到了小孩要上学的年纪，还是得去买学区房（一般住宅在规划时都有相应配套），要么就得承受私立学校高昂的学费

一般销售的主打口号都是公寓可以用来投资，租售比高，对比大城市是普通住宅普遍不到2%的租金回报，那公寓还是高那么一点的，不过可能也就勉强能够跑赢通胀吧。

而且销售没有告诉你的是。。投资有买就有卖，等你要出手的时候，问题就接着来了。。

所谓杠杆，其实就是借钱，杠杆越高，能借的钱的倍数（相对于本金）就越高

而公寓首付比例比较高，这就意味着能够用的杠杆倍数特别低

一般普通住宅，如果是首套首贷的话，只要三成首付，这对于很多刚需的人来说是大大的优惠，能够用长达30年7成的贷款（这应该是我们能借到的最便宜的长期资金了）如果还能够用到公积金的话，那更是捡了国家的便宜

而一线公寓首付最少需要50%，贷款最长也只能借10年，公寓的贷款利率也比住宅要高上不少

如果是作为投资的话，仓位和利息成本也是很重要的考量因素。假设后续公寓是跟住宅一样的涨幅的话，其实相当于丧失了部分收益（而且公寓往往涨不过住宅）

公寓的交易税要比普通住宅高上不少，契税、增值税、土地增值税、所得税、印花税、样样少不了。

兔子简单给大家列个表，假设公寓和住宅面积一样，都持有满五年—

*注/房产证登记超过五年且是家里唯一的一套住宅，则免税

从表里可以看到，其实国家对于普通住宅是有很多税收优惠的。

拿最开始的公寓举例，一套80万的公寓，假设五年后涨到了100万。我大概算了下，交易的税费就需要10万左右，都占到了利润的50%了

而如果是普通住宅的话，只需要交1万的契税和印花税。

那多出来的这部分税费由谁承担呢？

一般卖家会转移到买家头上，但买家也不傻是吧，他还不如买新房呢，只需要缴纳契税

如果由卖家承担的，去掉税费，收益也不高了，所以公寓在交易的时候税费是个大问题

最后，也是最重要的——公寓作为一个畸形的产物，国家每每想要调控房地产的时候，把它拿出来祭天就很合适。

北京在2017年3月26日突然出台了最为严格的公寓限购限售政策，规定——

「在2017年3月26日之前已销售的商办类项目，个人购买需要五年社保或个税、名下无房以及需全款购买 」

对于还没有销售的项目，则是规定——

「商业、办公类项目限购，新建、在售项目禁止向个人出售 」

紧接着，广州在2017年3月30日跟着出台了类似的限购政策，规定——

「商服类房地产项目不得改变为居住用途；首次销售或再次转让时，应当转让给法人单位。之前已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可以转让给个人 」

这也几乎堵住了个人购买公寓的口子

这两地的政策都让当地的公寓市场降到了冰点，成交量锐减。

北京甚至惨到，业主挥泪甩卖都卖不出去的地步，也就是有价无市，毕竟下一个接盘的人肯定也要考虑未来再出手的问题，所以后来的投资者宁可不买公寓也不想砸手里。

北京商住房限购两年时间，成交量下跌94%，价格下跌超过40%

炒股的人可能知道股市中会有流动性溢价，没有了流动性的公寓，自然也就需要降价才能快速脱手。

可以说政策的不确定性，是购买公寓的最大风险，搞不好短期投资就变成永久股东了。

那么问题来了——

可能有人会问，为什么深圳的公寓卖得那么好？深圳蛇口的招商太子湾8秒就告罄了，买公寓还得靠抢的。

首先，这种情况和我们前面说的，年轻人因为公寓总价低而投资 完全是两个游戏了。

深圳招商的房子之所以卖的那么好，是因为那些有钱人已经被限购，买不了更多的住宅了。。

其次，招商的公寓位置的确得天独厚，再加上深圳是中国社会主义（房价）先行示范区，招商的公寓比周边房价确实低了不少，自然是能吸引有钱人进行投资，但其实他们主要在意的也是房子的涨幅而不是租售比。

所以说，公寓也不是完全不能买（还是要看人）

不过，兔子还是想建议：年轻人绝对不要第一套房子就买公寓（尤其是公寓流动性差的地方）

当然了，像上述类似深圳的有钱人，因为被限购没得投资，公寓也是可以考虑的，毕竟房产也是财富管理中资产配置的一部分。

实在要买，也建议挑一线城市（北京和广州就算了）靠近地铁口和CBD的LOFT(双层公寓），相对来说，租售比会更高一些。

「最后，总结一下」

1.公寓是由居住用地供应不足导致的畸形产物

2.公寓是在商服用地上建造的类住宅，面临产权时间短、到期不确定性大、居住费用高、无学位的问题

3.公寓从投资角度来说，杠杆低、资金成本高、交易税费高，最重要的是，政策变化对公寓的影响很大

4.年轻人绝对不要第一套房子就买公寓

5有钱人想买一线公寓公寓的话，建议挑一线城市（北京和广州除外）靠近地铁口和CBD的LOFT(双层公寓）